华侨城造城的弊病

　　新浪乐居讯（编辑 熊俊萍） 招商局集团蛇口造城—从改革开放试管婴儿到600亿新蛇口；华侨城集团华侨城造城，从主题公园到深圳第一旅游高端住宅区，华侨城和招商地产这两大集团在深圳的造城运动在这二十来年逐渐改变着深圳几大区域的面貌，大大提升了这些区域的硬件甚至综合实力。

　　说起华侨城集团的造城运动，还要追溯到1985年，深圳市政府当年整体划拨了“深圳华侨城城区用地”给华侨城集团，于是在深圳南山区这片4.47平方公里的土地上，华侨城集团相继开发了锦绣中华、深圳世界之窗等著名旅游项目。随即，并将这片荒地改造成深圳最著名的豪宅区之一。

　　但是，这个一直以“旅游+地产”为开发模式的强大央企，近年来却饱受诟病。随着国家暂停主题公园审批，以往低价圈地的优势不再，“旅游+地产”的开发模式不仅为公司带来了沉重的财务负担，同时也带来了管理上的硬伤。尤其是近几年由于看到房地产行业的回报丰厚，华侨城也加快了圈地步伐，形成对地产的高度依赖，导致业务风险加大；并且，华侨城开发的房地产项目定位和策略也不够精准，致使项目处于滞销状态，其资金压力不断加大。

　　据华侨城近日年报，截止2011年末，华侨城资产总额约为627.61亿元，同比增长29.30%；负债总额约为446.67亿元，同比增长32.04%，资产负债率同比上升1.48%至71.17%。这一指标超过了国资委对于其控股企业有连续两个会计年度平均资产负债率不超过70%的最高标准要求，资金缺口逐渐扩大，风险也不断加大。

　　对于华侨城应怎样避免更大的风险，通过安全的彼岸，未来的路该怎样继续，何时才能度过危机等问题，没有人可准确地评判和预估。有专家表示，目前华侨城新的定位模式看不出其盈利点在什么地方，文化产业、科技资源等还没有互动起来，短期难以实现直接收益。无疑，华侨城的造城运动似乎偏离了它的初衷，才导致了现在的后果。华侨城走到今天，遇到的瓶颈和出现的问题值得大家思考，也可为其他造城者提供借鉴。

　　金融街•巽寮湾彰显国企造城的新高度

　　在深圳和周边地区，还有多个造城运动在各地如火如荼地进行着，最受瞩目的还是深圳东部惠州巽寮湾的大动作。这个造城运动的操作者则是国企北京金融街控股公司。

　　为什么北京金融街控股公司会选址一个遥远的南中国海湾，作为重点打造的对象。对于这个“城”，他们又将采取怎样的策略呢？

　　巽寮湾，这个名字也许在很多人看来都很陌生，但只要到过这里，大家都会一致认为，这才是最美的南中国海湾，没有“之一”，只有“唯一”，大家在此也会惊呼：南中国最美的海湾原来“藏匿”在此。巽寮湾拥有得天独厚的滨海旅游资源，16公里的原生态海岸线环抱着11公里长的天赐白金沙滩，形成了"七山八湾十八景，九十九座洲岛"的美丽画卷。这个区域还拥有60亩国家级天然红树林保护基地、沙滩沿岸水深不超过2米的天然海水浴场等。当地人说，"水奇清、沙奇白、石奇美"，是巽寮湾的真实写照。

　　问及选址的初衷和策略，负责巽寮湾开发的金融街惠州置业有限公司总裁王文珂介绍，因为这里天然的美景和极优质的资源，在中国的海湾中已经极其少见，这是一个最美的海湾。金融街将把巽寮湾开发成国际滨海旅游度假区，一个世界级的滨海旅游目的地。也是大深圳第一滨海新城。届时，巽寮湾将变成集滨海娱乐、休闲度假、商务会议、生态观光、高尚运动、文化体验、健康养生、消闲居住等功能于一体的国家4A级滨海旅游景区。

　　王文珂还强调，他们不但希望人们前来旅游度假，并且还希望前来旅游的人看上这里，在这里置业，长期留下来，生活创业，从而使这里成为一座新城。

　　诚然，这种发展战略就规避了大家来了在此度假，消费几天就走了的状况，让人们留下来，置业、创业，带来更多的消费和创造更多的财富，这才是长久之计。这也比华侨城初始的大规模开发主体公园的策略更加优越和先进，也更加符合长久发展的必然，同时，这也彰显出国企造城达到了新的高度。

　　造城，开发商影响城市价值的最佳渠道

　　“不仅要让大家来度假，还要让大家留下来，在这里居住、生活，创业，”这是金融街在巽寮湾造城的目的。虽然，巽寮湾有很优美的自然环境，但也要有与之匹配的建筑，包括住房、酒店、餐饮设施、交通配套等所有生活设施。无疑在今天，造城已经成为衡量一个地产开发企业开发实力和品牌号召力的最高标准，造城也是品牌开发商参与城市构建、影响城市价值的最佳渠道。

　　这就像艺术家，将自然、建筑与人的和谐理念塑造成每一座城市的标志。当其他开发商对于城市和建筑的理解，还局限在“拿来主义”，或者是“抢占资源”的范畴时，金融街已经将其理念完成一次“蜕变”，并落实到产品和城市中。自然、建筑和人之间应该是“和谐交融”， 从而实现“美好居住”的最终目标，城市建设中的三个核心元素交融在一起，形成合力，改变城市重塑生活。

　　金融街•巽寮湾相关负责人介绍了他们打造巽寮湾的计划。巽寮湾将分三大主题区域："绿之海洋"、"深蓝小镇"、"世外桃源"。"绿之海洋"是度假区的自然门户，由54洞山地生态高尔夫场、60亩葱绿茂密的红树林保护基地等丰富的山海立体旅游资源构成；"深蓝小镇"是度假区的旅游集散中心，是国际会展中心、天后宫岭南民俗文化商业街、滨海星级酒店群、酒店公寓、滨海养生中心、水上娱乐运动中心、海公园、高尔夫练习场、滨河风情酒吧街、银滩路滨海绿道、滨海浴场、凤池岛、港湾码头等系列旅游景点和配套设施；"世外桃源"，由巽寮湾喜来登度假酒店等五星级酒店群、高尔夫别墅群、18洞海景高尔夫球场、游艇俱乐部、游艇别墅群等高端度假设施构成，为成功人士打造私密的滨海世外桃源。

　　巽寮湾：改变城市重塑生活

　　除了这些旅游度假项目，金融街还推出高端公寓、花园洋房、别墅以及商业物业，满足前来度假的人置业。据悉，金融街是最早开发巽寮湾的综合开发商和区域内最大的成片开发商，金融街•巽寮湾未来推盘量将高达50万平米，超越了金融街在过去5年里在巽寮湾的总量。

　　如果说城市居住和城市建设的核心，是对上述三者的思考和实践，那么无疑是具有预见性的。在尊重城市并与城市深入对话后，金融街产品均在自然生态的基础上构筑建筑与生活，最大化保证三者的独立和完整，并由单一的开发产品，转化为集合居住产品、周边配套、生态设置的造城，从而实现城市板块的升级与再造。

　　另悉，今年，金融街将推动巽寮湾从4A级景区到完成5A级景区的蜕变，扩大巽寮湾在珠三角地区的知名度、美誉度，在金融街的大力开发下，巽寮湾规划升级、产品升级、配套升级、服务升级将得以全面展现，全面树立金融街在稔平半岛的市场霸主地位。

　　我们相信，金融街一定能完成巽寮湾造城的美好愿景，届时，巽寮湾将形成自然、建筑和人之间的“和谐交融”，从而实现“美好居住”的终极目标，改变城市重塑生活；金融街•巽寮湾也将成为大深圳第一滨海新城，南中国海滨的一颗新星。那么，巽寮湾也将越来越为人们所熟知，被人们喜爱、光顾和停留。甚至，它将取代现在很多更加著名的旅游岛的地位，伫立在最受热捧的旅游地前列。